北京土拍一冷一热：朝阳孙河地块底价成交，通州东小马“双触顶”|当前要闻

4月28日，北京2宗宅地成功出让。朝阳孙河地块以底价成交，通州东小马地块则是地价+现房面积“双触顶”成交，呈现“一冷一热”的态势，总成交价63.6亿元，总规划建筑面积15.7万平方米。

(相关资料图)

相较此前昌平朱辛庄地块吸引42家房企竞争的激烈程度，此次土拍相对较为平和，两宗地块共有10家房企报名，最终中建智地、招商蛇口（001979）各落一子。

通州东小马地块“双触顶”，近一半建筑面积需现房销售

北京此次土地出让采取“限地价+竞现房面积+摇号”的方式出让，两宗地块平均溢价率为4.95%。

具体来看，通州梨园镇东小马6009地块面积近3万平方米，起始价20.2亿元，销售指导价为6.2万元/平方米。该地块吸引了中能建、中建玖合、北京建工、华润置地、招商蛇口、首开、保利、碧桂园8家房企。从报名房企情况来看，除碧桂园一家民企外，其余均为国企、央企，且全部为独立报名。

从竞拍情况看，经过8轮线上竞价+12轮现场竞价，通州梨园镇东小马6009地块报价触达上限价23.2亿元，从而转入竞报现房销售面积环节。中能建、中建玖合、招商蛇口三家房企拿地意愿最强，同时参与竞报现房销售面积环节，在触及“地价、现房面积”双上限进入现场摇号环节后，最终招商蛇口以总价23.2亿元+现房销售面积3.3万平方米“双触顶”摇号摘得，楼面价约为3.57万元/平方米，溢价率近15%。

从成交结果来看，通州梨园镇东小马6009地块有近一半建筑面积需现房销售。

北京链家研究院分析师岳微表示，在此之前，通州梨园板块东小马组团已入市2宗地块，6007、6008地块在2022年三批次集中供地中由中能建+通州投资联合体以底价竞得。后来，两家企业将其打造为中能建.京玥兰园项目，于今年年初入市销售。此次中能建再度参与该区域新地块的竞拍，是对市场极具信心并进行区域深耕的体现；另一宗6015、6016地块由于受自持商办出让条件的约束，由区域城投新城基业以底价竞得，目前尚未入市。

岳微认为，相较而言，通州梨园镇东小马6009地块自身条件较好，地块方正，无配建及自持要求，居住属性纯粹，可供应商品住宅体量最大，周边配套成熟，属于地铁7号线临铁盘。近两年，通州住宅用地供应体量不大，新房项目有序入市，虽受限双限购的影响，通州房地产市场中刚需及初步改善购买力依然充足，在规划利好持续落地加持下，居住体验不断提升。

孙河地块“重组”后降价上市，中建智地底价拿地

朝阳孙河前苇沟002、003地块则相对冷清。该地块土地面积6.15万平方米，建筑面积9.22万平方米，容积率1.5，以“五通一平”形式供地，起始价40.4亿元，销售指导价为7.98万元/平方米。

此前有消息称，该地块有中建智地、中海2家房企报名，不过，仅有中建智地进行了报价，最终由中建智地以40.4亿元底价竞得，楼面价约为4.38万元/平方米。

据中指研究院分析人士介绍，朝阳孙河前苇沟002、003地块先后在“2021年二批次集中供地”“2021年三批次集中供地”“2022年二批次集中供地”中流拍。此次“重组”出让，建筑体量较大，但土地出让金较前期有明显下降，给予开发企业较大的利润空间。

目前，朝阳孙河前苇沟002、003地块对面是九章别墅，南侧是青云上府、朝阳一墅和中海首开拾光里，区域里都是低密度住宅用地。

对此，岳微表示，前苇沟属于孙河及金盏交界板块，轨道交通及周边居住配套尚不成熟，容积率仅为1.5，延续区域低密属性、高端住宅圈层打造，中建智地在朝阳奶西板块有打造高端住宅中建宸园项目经验，具有较高客群基础，此次其以底价竞得该地块，在较为充足的利润空间下，或将打造又一座宸系产品。