中金：存量按揭利率怎么调？

事件

(资料图片仅供参考)

8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提到[1]“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

评论

央行再度定调按揭利率下调。我们认为本次央行工作会议中的表述是对存量按揭利率调整的政策导向的再度确认。此前7月14日央行提到对于居民按揭贷款可“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，根据我们的理解，“自主协商变更合同约定”意味着允许存量利率的加点通过银行与借款人的协商进行调整，“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款，以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调（参见《存量按揭利率调整探讨[2]》）。

存量按揭利率怎么调？尽管具体方案仍有不确定性，但我们根据央行的表述预计可能有以下特点：1）针对性下调存量按揭利率“加点”而非LPR基准利率普遍下调；2）“市场化原则”意味着各城市下调幅度可能并非“整齐划一”，而是以当地市场化形成的新发放利率为基准，即存量利率下调和用新发放贷款置换效果等同，对于新发放利率加点下调较多的三四线城市下调幅度更大，一线城市幅度相对较少；3）“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着跨行转按揭（他行新发放贷款置换本行按揭）存在放开的可能性，但“依法”“有序”意味着放开过程可能较为谨慎，避免出现银行间过度竞争。

符合政治局会议导向。7月24日政治局会议提到“通过增加居民收入扩大消费”，存量按揭利率下调降低购房者利息负担、增加消费意愿，符合政策导向。当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元（约7%）；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%；节约社会利息支出相当于LPR降息1.4次（14bp）。

对银行的影响测算。考虑到下调比例的不确定性，我们进行三种情景假设分析：1）假设30%存量按揭利率下调70bp，我们估算对银行2023年净息差/营业收入/净利润影响分别为-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假设50%存量按揭利率下调70bp，我们估算对银行2023年净息差/营业收入/净利润影响分别为-5bp/-2%/-4%（年化）；3）假设100%存量按揭贷款的利率下调70bp，我们估算对银行2023年净息差/营业收入/净利润影响分别为-9bp/-4%/-9%（年化）。2022年全行业/国有大行/股份行/区域行按揭贷款占比分别为21%/28%/17%/13%，存量按揭下调对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域行影响较小。考虑到调整过程可能需要一定时间逐步落地，对银行收入的影响可能较为平缓。

提前还贷也有望减少。我们在今年2月的报告《按揭提前还贷影响几何？[3]》中判断本次提前还贷是居民收入预期低迷以及投资回报率下降导致的去杠杆行为。按揭利率下调后，存量利率与金融产品收益率利差收窄，使用经营贷进行置换的套利空间也得到压缩，我们认为居民提前还贷有望减少。从会计角度看，居民提前还贷同时减少贷款和存款，降低银行贷款利息收入同时存款利息支出减少。我们假设存量按揭贷款利率与存款的利差为2.5ppt，分三种情形估算提前还贷减少对银行收入的正贡献：1）假设按揭早偿率降低1ppt，对银行净息差/营业收入/净利润贡献分别为+0.3bp/+0.1%/+0.3%（年化）；2）假设按揭早偿率降低3ppt，估算对银行净息差/营业收入/净利润贡献分别为+1bp/+0.4%/+1%（年化）；2）假设按揭早偿率降低5ppt，我们估算对银行净息差/营业收入/净利润影响分别为+2bp/+1%/+2%（年化）。

有必要下调存款利率进行对冲。考虑到为实现“2035目标”有必要保持银行合理的ROE和息差水平（参见《探索银行低估值之谜[4]》），我们认为可考虑通过下调存款利率、央行结构性货币工具等方式对冲对银行利润的影响。我们在6月8日的报告《存款还有多少降息空间？[5]》中认为未来1-2年银行存款平均利率有约20bp的下调空间，不考虑存款活期化影响，估算存款利率下调能节约银行负债成本约 7000 亿元，正向贡献上市银行净息差/营收/净利润17bp/8%/16%。

新发放按揭利率下限有望下调。央行会上还提到[6]“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，其中首付比例下调的提法与7月27日住建部的表述一致（参见《地产贷款加杠杆窗口开启[7]》），符合预期；“引导个人住房贷款利率下行”的提法超出预期。新发放按揭利率由“LPR+加点”决定，其中加点遵循2022年5月发布的全国层面利率下限规定[8]和2022年9月推出的部分城市可享受的阶段性放开利率下限的规定[9]（2022年12月底改为长效机制[10]），具体规定为：1）全国层面首套房按揭利率下限为LPR减20bp，二套房贷款利率下限为LPR加60bp；2）连续3个月房价环比和同比均下降的城市允许下调或取消当地首套房按揭利率下限。我们认为此次央行的新表述意味着如果LPR保持不变，为引导新发放按揭利率下行，新发放按揭利率下限的有关规定可能出现调整，具体形式可能为下调按揭利率的全国下限，或者放松部分城市取消利率下限的要求，扩大取消利率下限城市的范围。

存量按揭降息对银行负面影响有限。综合来看，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成一定影响，但提前还贷减少、后续可能的存款利率下调有望对负面影响进行充分对冲；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。考虑到此前市场对存量按揭降息存在一定预期、估值仍位于历史底部、后续稳增长政策有望形成支持，我们对银行股表现保持积极观点。

风险

政策落地不确定性，测算可能存在误差。

注：本文摘自中金公司于2023年8月2日已经发布的《存量按揭利率怎么调？》；林英奇 SAC 执证编号：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853；许鸿明 SAC 执证编号：S0080121080063；周基明 SAC 执证编号：S0080521090005；SFC CE Ref：BTM336；张帅帅 SAC 执证编号：S0080516060001；SFC CE Ref：BHQ055

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